Как узаконить самовольную постройку

Самовольная постройка (ст.222 Гражданского Кодекса РФ) – это жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное:

• на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами;
• без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Лицо, которое осуществило самовольную постройку, право собственности на нее НЕ приобретает. Соответственно, ей нельзя распоряжаться: продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Право собственности, как общее правило, на новую вещь приобретается лицом ее изготовившим (абз.1 п.1 ст.218 ГК РФ). Изготовление новой вещи должно происходить с учетом закона, например, градостроительных норм. Кроме того, земельный участок, на котором осуществлялось строительство, должен принадлежать лицу, осуществившему строительство объекта. Обращаем внимание на то, что самовольной постройкой можно считать не только жилое строение, но и сооружение, к примеру, производственного назначения.

Постройка - это объект, который создается в результате строительства. Он предполагает определенную степень законченности процесса строительства. Постройка – это объект, который обособлен от других уже существующих сооружений на том же земельном участке. Рассмотрим пример: жилой дом можно признать самовольной постройкой, если он является самостоятельным объектом к уже построенному жилому строению. Отсюда пристрой к жилому дому – постройка, поэтому он не попадает под действие ст.222 ГК РФ, регламентирующей снос самовольной постройки.

Как устанавливают факт «самовольности» постройки?

1. Несоблюдение правила целевого использования участка земли. Постройка признается самовольной, если ее соорудили на земельном участке, не отведенном под строительство. Отвод земельного участка под строительства должен быть осуществлен в строгом соответствии с требованиями гражданского законодательства. Либо участок должен принадлежать по праву собственности лицу, который его застраивает, при этом он должен быть надлежащей категории. Либо участок может быть отведен на каком-либо ином праве. Порядок предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности регламентирует статья 30 Земельного кодекса РФ.

2. Отсутствие необходимых разрешений. Постройку признают самовольной, если она создана без получения на это необходимых разрешений. Например, разрешение собственником земельного участка на осуществление строительства на своем участке другим лицам (п.1 ст. 263 ГК РФ).
Либо отсутствие разрешения на строительство. Это документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт (ст.51 Градостроительного Кодекса РФ). Разрешение на строительство выдает орган местного самоуправления по месту нахождения такого земельного участка.

3. Несоблюдение градостроительных норм и правил при строительстве.
Самовольная постройка подлежит сносу (ст.222 ГК РФ) за счет построившего ее лица.

Последствия для лица, соорудившего самовольную постройку (в соответствии со ст. 222 ГК РФ)

1. Снос самовольной постройки (полный). Срок сноса гражданское законодательство не устанавливает.
2. Лицо, осуществившее самовольное строительство, не приобретает права собственности на объект. Такое лицо не вправе продавать, дарить, сдавать в аренду, закладывать и совершать иные действия в отношении самовольной постройки. Ст.222 ГК РФ не затрагивает вопроса о праве собственности на материалы, использованные при возведении самовольной постройки. Его решают в соответствии с общими правилам ГК РФ о праве собственности. Если лицо, создавшее самовольную постройку, осуществляет ее снос, то оно, сохраняет право собственности на использованные материалы. Если снос осуществляет другое лицо – оно вправе истребовать материалы из чужого незаконного владения.

Возможность узаконения самовольной постройки

Статья 222 ГК РФ: право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке, при условии, что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку. Право собственности на самовольную постройку может быть признано так же за лицом, у которого в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании /…/ находится земельный участок, где осуществлена постройка.

В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом. Узаконить самовольную постройку невозможно, если ее сохранение нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан. Ст.222 ГК РФ предусматривает только судебный способ узаконения самовольной постройки.

Основания для приобретения права собственности на самовольную постройку

1. При возведении самовольной постройки на земле, находящейся в государственной или муниципальной собственности Гражданский кодекс обязывает, чтобы данный участок был предоставлен лицу, который осуществил самовольную постройку в установленном порядке. Порядок предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определен Земельным Кодексом РФ.

2. Признать право собственности на самовольную постройку возможно, если речь идет о ее возведении на земельном участке, который находится в частной собственности. Например, об участке, находящемся в пожизненном наследуемом владении. В соответствии с Земельным кодексом названное право, приобретенное гражданином до введения в действие Кодекса, сохраняется.

Либо речь идет об участках, предоставленных в постоянное (бессрочное) пользование. Указанное право предоставляют по решению суда. Право возбудить дело об узаконении самовольной постройки имеет лицо, которому соответствующий участок принадлежит по каком-либо праву.